住宅ローンの金利は固定?変動?金利の仕組みについて確認しよう

住宅ローンの利用を考えたときに、一番気になるのはやはり「金利」ですよね。多少他の金利よりも高くても10年固定がいい!とか、いやいややっぱりほかと比べて一番金利が低い変動金利がいい!とか人によって様々な意見があると思います。

でも、そもそもそれぞれの金利ってどうやって決まっているかご存じですか?今回は金利の決まり方について説明していきます。

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住宅ローンの金利の種類

住宅ローンには「固定金利」と「変動金利」があります。「変動金利」は文字通り金利が変動するタイプです。「固定金利」は金利の固定期間が何種類かに分かれております。

私が利用したとある地方銀行の場合は「1年固定」「3年固定」「5年固定」「10年固定」の4種類の固定金利がありました。銀行によっては「15年固定」や「20年固定」なんてのもあるようです。また、フラット35でおなじみの「全期間固定型」もあります。

これらは一般的に固定期間が長いものほど金利は高くなっていきます。これは期間が長いほど住宅ローンを提供する銀行側が金利変動リスクを負うためです。将来金利が上昇してもある程度耐えられるように予め金利を高めに設定しておくということですね。

金利の決定要素について

このブログをご覧になっている方のほとんどは「マイナス金利」について耳にしたことがあると思います。この「マイナス金利」の影響で住宅ローンの金利は歴史的な低金利となっているのです。

ですが、すでに住宅ローンを借りている方で「変動金利」を選択なさっている方は疑問に思っているかもしれません。

「うちの住宅ローンの金利は借りたときから全然下がってないんだけど…。」

そうなんです!すでに住宅ローンを借りている方の変動金利は、このマイナス金利の影響下でもほとんど下がっていないはずです。ではなぜそのようなことが起きてしまうのでしょうか。

「固定金利」は主に10年物国債の利回りを基準にしている。

「固定金利」の金利の指標は主に10年物国債の利回りを基準にしています。そしてこの10年物国債利回りはマイナス金利の影響でほぼゼロの水準になっています(現在はトランプ大統領になった影響で債権の利回りが上昇しており若干のプラスとなっています)。その為、固定金利の水準も10年物国債利回りと連動して下がっているということですね。

「変動金利」は短期プライムレートを基準にしている。

「変動金利」の指標は短期プライムレートを基準にしています。短期プライムレートとはあまり聞き慣れない言葉だと思いますが、各銀行が独自に決める短期貸付の最優遇金利のことです。銀行独自といっても基本は横並びですけれどね。

そしてこの短期プライムレートはここ数年全く変動していません。その為、すでに「変動金利」で住宅ローンを借りている方は金利の変動がなかったということです。

しかし、今住宅ローンのチラシなどを見てみると新規で実行する変動金利は他の「固定金利」よりも低くなっていることがほとんどだと思います。なぜこんなことが起きるのでしょうか。

それは、各銀行が変動金利」の基準金利から金利を優遇しているからです。「固定金利」の水準が低くなっている今、「変動金利」が「固定金利」より高かったら誰も「変動金利」を利用しませんよね。その為、「固定金利」よりも更に金利が低くなるよう銀行が基準金利から金利の優遇(引き下げ)を行っているのです。

「固定金利」と「変動金利」どっちがいいの?

それでは、「固定金利」と「変動金利」ではどっちがいいのでしょうか。今後金利が上昇すると予想するのであれば「固定金利」を選択し、金利が下がると予想するのであれば「変動金利」を選択するのは当然ですよね。

それ以外の基準としていつは「固定金利」を「保険」としてみるといいかもしれません。「固定金利」の場合、「変動金利」より金利は高いですが、その分金利変動リスクを取らなくて良くなります。つまり金利を余分に払うことで安心を買っているということです。

皆さんは生命保険や医療保険等様々な保険に入っていると思います。普段は保険料を払ってばかりですが、いざという時は恩恵に預かれますよね。「固定金利」いつもは利息を多めに払っていますが、金利上昇時はその恩恵に預かれるということです。

変動金利」の場合は金利が低いため、元金返済の割合が「固定金利」よりも多くなります。もし途中で金利が上昇したとしても、当初の水準の固定金利と同程度の金利までの上昇であれば、まだまだ変動金利のほうが有利と言えるでしょう。

現に、変動金利の指標となる短期プライムレートはここ数年ほとんど動いておらず、過去20年の変動幅は最大0.5%程度です。もちろんこの先どうなるかはわかりませんが、金利を上昇させた場合の日本経済の影響を考えれば急激に上昇することは考えにくいでしょう。

人生で一番大きい買い物と言われるマイホーム。少しの金利の差でも長年支払い続ければ何十万の差が出てくるものです。自分の状況や周りの環境を考えて最適な提案をしていきたいものですね。

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