不労所得。働きたくない私としては夢のような言葉です。
その不労所得の王道とも言えるのが不動産投資です。
マネー系の雑誌やwebサイトなどでも頻繁に取り上げられていますね。
ですが、この不動産投資。かなり大きなお金が動きますし、やるとなったら普通の人は融資（ローン）が必須です。
もし失敗したら多額の借金が残ることになります。
非常に魅力的ですが、正直私は今のところやるつもりはありません。
今回はそんな不動産投資についてわたしが今はやらないと決めた理由や特徴、注意点について書いていきたいと思います。
不動産投資とは
不動産投資とは、文字通りアパートや戸建て、ワンルーマンションなどの不動産を購入して賃貸し、入居者から賃貸収入を得る投資方法。
昔は地主が自分の土地にアパートを建てて賃貸するイメージでした。
しかし、今では資産運用の一環としてサラリーマンがローンを組んで土地と建物を購入するケースが増えています。
理由としては給与収入がなかなか増えない今、給与に変わる新たな収入源として期待されているためです。
また、歴史的な低金利も不動産投資が増加した背景の一つですね。
基本的に不動産を購入する場合はローンの利用が一般的です。
金利が低いと言うことは費用の1つである借入金利息の額が低くなるので、その分利益に直結しますからね。
ローンというと悪いイメージを浮かべる人も多いですが、不動産を購入する際のローンというのは一般的に「良い借金」と言われています。
そのため、不動産を購入する際はローンの利用が一般的となっているんです。
それどころか不動産購入では自己資金をほとんど用いないフルローンの割合が非常に多いです。
そのため、資産を持っていない人でも比較的参入しやすく、最近取り上げられているというわけですね。
良い借金と悪い借金
では良い借金・悪い借金というのはどういうものを言うのでしょうか。
定義の仕方よって若干の違いがありますが「良い借金」とは自分にとってプラスとなるものを得るのに利用するローンと言えるでしょう。
わたしが現在利用している住宅ローンや自分への投資の一環として利用する奨学金、教育ローンなんかも「良い借金」と言えますね。
また、田舎に住んでいてマイカーが必需品であればマイカーローンも「良い借金」と言えるかもしれません。
逆に「悪い借金」とは自分の欲望のために利用するローンと言えます。
カードローン等は何にでも使える分、10%前後の金利を取られてしまいます。
ギャンブルや生活費の補填のために利用するローンは一般的に「悪い借金」と言えるでしょう。
今回説明する不動産投資は不動産という資産を得られるうえ、賃貸することにより不動産収入を得られます。
そのため、自分にとってプラスになることが多く「良い借金」と言われているわけですね。
レバレッジの効果
上で説明したように、不動産投資のためのローンは「良い借金」と言われていることから利用する人が非常に多いです。
そしてローンを利用するもう1つの理由としては「レバレッジ効果」を効かせることが出来るという点が挙げられます。
「レバレッジ効果」とは「テコの原理」のことを言います。つまり、小さい力で大きな効果をもたらすことです。
今回の不動産投資に置き換えると「少ない資金で収益性を高める」と言うことになります。
例えば、自己資金が500万円ある場合、ローンを利用しない場合は当然500万円までの物件しか買えません。
しかし、4,500万円ローンを組んで自己資金500万円と合わせれば5,000万円までの物件を購入することが出来ます。
どちらも利回り10%と仮定した場合、前者は年間収入50万円ですが、後者は年間収入500万円と10倍の差がでます。
これが「レバレッジ効果」と言われるものです。
そして、この「レバレッジ効果」を最大限効かせたのが自己資金を用いない「フルローン」と呼ばれるものです。
自己資金を減らすことなく資産を増やし、収益まで得られるなんて…。
そりゃみんなが不動産投資をしたくなっちゃいますよね。
不動産投資の落とし穴
ローンを利用して「レバレッジ効果」が得られ、しかもそのローンが「良い借金」とくればやらない理由は無いですよね！
ですがわたしは今はやりません！（笑）
確かに不動産投資のためのローンは「良い借金」と言われています。
それでは全ての不動産ローンが「良い借金」なのでしょうか。
わたしは違うと思います。
ローンにも「良い借金」と「悪い借金」があるように、不動産にも「良い物件」と「悪い物件」があります。
「良い物件」を買うためのローンは「良い借金」だと思いますが、「悪い物件」を買うためのローンは「良い借金」とは思いません。
むしろ他の資産をも食いつぶす「悪い借金」だと思います。
もちろん、最初から「悪い物件」を買おうとする人はいません。
問題は「良い物件」か「悪い物件」かの判断が出来ないまま、もしくは判断する暇を与えられないままローンを組んでしまうことです。
結果として「悪い物件」をつかんでしまい、知らず知らずのうちに自分の資産を食いつぶされてしまうケースが起きてしまいます。
では、どんな不動産が「良い物件」なのでしょうか。
不動産は立地が全て
不動産とはその名の通り「動かない資産」です。
動かない。むしろ動かせないからこそ不動産において立地は非常に重要な要素になります。
日本は現在、少子高齢化が進んでおり将来の人口減少はほぼ確定しています。
つまり賃貸不動産の借り手が減少すると言うことであり、不動産投資をする上でこの事実は常に頭に置いておかなければいけません。
そして、借り手を確保する上でも不動産の立地はとても重要です。
駅や役所、学校、病院など主要施設の近くは利便性が高いため、長期的に安定した入居者を確保できるでしょう。
利回りにだまされない
立地の次に重要なのが利回りです。
利回りとは、購入した物件価格に対してどれくらいの収入が得られるか表したものです。
当然利回りが高い方が得られる収入が多くなります。
不動産投資ではいかに利回りの高い物件を購入できるかも非常に重要な要素です。
しかし、この利回りには複数の種類があるのをご存じでしょうか。
1.表面利回り
表面利回りとは、単純に現在の家賃収入を購入費用で割ったものです。
一般的に利回りとは、この表面利回りのことを言います。
2.想定利回り
想定利回りとは、現在の家賃収入ではなく満室時を想定した家賃収入を購入費用で割ったものです。
業者によってはこちらの利回りを出してくる場合もあるようですので注意しましょう。
3.実質利回り
実質利回りとは、現在の家賃収入から固定資産税、火災保険料、返済元金、借入金利息、管理費、修繕積立金などの費用を差し引いた額を購入費用で割ったものです。
この実質利回りが一番重要で、ほんとにその物件を購入してメリットがあるのかどうか判断できます。
実際に物件を購入してみると入居率が悪く、費用やローンの返済分を加味するとお金が増えるどころか逆に出ていってる（キャッシュフローがマイナスしている）なんて場合もあるようです。
物件を購入する際には、この実質利回りを意識して判断しましょう。
以上、立地が良く利回りも良い不動産が「良い物件」と言うことになります。
過熱感が否めない
「良い物件」の定義について述べさせていただきましたが、今現在そんな良い物件があるのかというと、非常に少ないのが現状でしょう。
と言うのも、ネットや雑誌で不動産投資について取り上げられたり、歴史的なローンの低金利が続いていたりすることもあり、不動産熱が過熱しています。
そのため、人気の立地の物件はすぐに買い手が付き、既に購入されている場合が多いです。
もちろんそれでも売りに出されることもあるでしょうが、その場合は人気が高いことから価格が高騰しているケースが多く利回りが低くなってしまいます。
そんななか購入してしまってはいかに立地が良くても、実質利回りで見ると収支がトントンか場合によってはマイナスになってしまう可能性が高くなります。
特にわたしが住んでいる地域は過熱感が一段と高く、こんな環境であれば無理に投資する状況ではない思ったので、今はやらないと決めました。
しかし、こんな環境でも不動産投資を始める人が多いのが現状です。ですが、この状況が長く続くとは思えません。
上で述べたように不動産価格が高騰しており、利回りが低下しています。
いかに立地が良い物件といえども、もとの物件価格が高く、利回りが低くなってしまっては元も子もありません。
今でこそ入居者が確保されており、収支のバランスがとれています。
しかし、今後入居者が減少、もしくはローン金利の上昇により収支が悪化すればこのバランスが崩れてしまいます。
そうなってしまえば、その不動産はキャッシュフローがマイナスとなり資産を食い潰す「悪い借金」・「悪い物件」へと成り代わってしまうでしょう。
来るべき時に備えて
しかし、いま不動産投資をしていない方はその時が一つのチャンスです！
「悪い借金」・「悪い物件」となってしまったローン・不動産はそのまま持っていれば資産を食いつぶしてしまいます。
そうなった不動産のオーナーは持ち続けてどんどん資産が減ってしまうよりも、多少売値が低くても売却して処分してしまったほうが良いと考えるかもしれません。
もしくはそのまま持ち続けてしまい、結局は返済がままならなくなって競売にかけられてしまうかもしれません。
そんな状況になってしまった不動産の価格は当然落ちています。しかし、裏を返せば利回りが良くなるということです。つまり、その時がチャンスということです。
不動産投資は事業です。経営です。一時のブームに乗って始められるほど甘くはありません。最初は上手くいっても必ず途中でつまずくことが出てきます。
そんな状況になっても乗り越えるだけの覚悟と知識がなければやるべきではないとわたしは思います。
正直、今のわたしはそれだけの覚悟と知識はまだありません。
ですが、不動産投資は非常に有効な資産運用の1つであることに変わりはないとも思っています。
なので、来るべき時に備え、今は自分の資産や不動産に関する知識を蓄えておく期間だとわたしは考えました。
これがわたしが不動産投資を今はしないと決めた理由です。
みなさんも、不動産投資を始める前にもう一度本当に今するべきなのかどうかを考え直してみてはいかがでしょうか。
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